Киевские вещевые рынки с каждым годом обретают все более цивилизованный вид: огражденная и облагороженная территория, накрытая большими тентами. Это позволяет торговцам работать в любую погоду. Развитие инфраструктуры рынков косвенно подтверждает предположение о том, что мелкие и средние предприниматели даже не планируют переезжать в новые торговые центры. А ведь еще несколько лет назад эксперты в сфере торговой недвижимости дружно пророчили скорый конец базарам.

В течение прошлого года в Киеве было открыто всего три новых торговых центра общей площадью 50 тыс. кв. м: ТОЦ «Комод» у ст. мет ро «Левобережная», ТРЦ «Большевик» возле ст. метро «Шулявская», ТЦ «Материк» на улице Борщаговской, а также первая очередь ТРЦ «Днепровская пристань» на проспекте Ватутина. В итоге к началу 2008 года, по данным компании Concorde Development, в столице функционировало около 615 тыс. кв. м профессиональных торговых площадей. Примерно столько же составляет нынешняя потребность Киева в современных торговых площадях.

Дефицит по-украински

Причина дефицита площадей, по мнению экспертов, в том, что столичный рынок практически закрыт для иностранных компаний — строителей розничных сетей. Яркий пример — безрезультатные попытки шведской IKEА в течение более двух лет получить земельный участок в Киеве для сооружения торгового объекта. А у большинства местных операторов не хватает опыта быстро и качественно разработать концепции сложных многофункциональных объектов. Ведь, помимо традиционных торговых помещений и парковок, современные комплексы предполагают наличие огромных залов развлечений и офисов. «Если ранее площадь строящихся торговых центров составляла порядка 5–30 тыс. кв. м и они были выполнены в стиле «бутиковой» торговли, то площадь новых проектов — от 30–40 тыс. кв. м. Такой масштаб, естественно, затягивает сроки реализации, поскольку у фирм нет соответствующего опыта и специалистов», — рассказывает Артем Новиков, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». Так, на 2008 год снова перенесены сроки ввода ТРЦ «Мультиплекс-Плаза» на Мос ковском проспекте, ТРЦ «КвадратАврора» на бульваре Перова, ТРЦ «Эспланада» на Спортивной площади, ТРЦ «Одиссей» на улице Булгакова, ТЦ на Милославской, а также более десяти объектов помельче.

Кроме того, срыв сроков влекут за собой традиционные для Киева бюрократические проволочки.

По словам Михаила Орната, исполнительного директора компании Renaissance Development, средний показатель свободных торговых центров в столице Украины составляет 3%. «Пустует часть помещений только в неудачных, по нашему мнению, проектах — ТЦ «Олимпийский», ТК «Альта Центр», ТРЦ «Универмаг «Украина», ТЦ «Макрос» и ТЦ «Метрополис», — комментирует специалист.

Жертвы дилетантов

Сегодня в Киеве работает около 40 торговых центров. К сожалению, не все они удачны с точки зрения маркетинга. В некоторых проектах непродуманы отдельные элементы (наличие парковки, большой развлекательной зоны, неудачно выбраны якорные арендаторы), поэтому нельзя назвать объект полностью успешным. К примеру, ТЦ «Глобус» рассчитан на людей со средним и выше среднего уровнем доходов, которые ценят комфорт при совершении покупок. Вместе с тем самый большой недостаток этого ТЦ — отсутствие парковки, а ведь обеспеченная публика редко ездит за покупками в общественном транспорте. Максимально соответствуют европейским параметрам качества (концепция постройки и наполнения) только два столичных торговых центра — тот же «Глобус» и «МандаринПлаза». Остальные объекты отличаются слишком мелкой «нарезкой» торговых площадей, отсутствием системности в подборе арендаторов. Зачастую на нескольких квадратных метрах площади торговцы презентуют слишком много разнообразного товара — получается рынок под крышей. К тому же, на маленьких площадях очень сложно создать комфортные условия для покупателей. Видимо, по этой причине несколько лет назад было принято решение перепрофилировать центральные «Квадраты». К примеру, «Квадрат» на Крещатике переоборудовали под обувной магазин.

Стоимость аренды

Дефицит успешных торговых центров привел к росту арендных ставок. Наиболее резкие ценовые всплески отмечались в июне и октябре прошлого года. В некоторых объектах стоимость аренды квадратного метра выросла более чем в два раза. Например, если в начале года площади в ТРЦ «Караван» в месяц можно было арендовать по $100–140/кв. м, то к зиме они оценивались уже в $200/кв. м. Аренда помещений в ТЦ «Европорт» за год выросла с $30–70/кв. м до $50– 200/кв. м в месяц. До заветной отметки в $200/кв. м в месяц подняли расценки и собственники ТЦ «Городок». Максимальная месячная арендная ставка в действующих торговых центрах составляет $220/кв. м. Минимальная аренда (на уровне $40–50/кв. м в месяц) была зафиксирована в небольших торговых центрах, расположенных в спальных районах. Кстати, еще год назад столь высокие расценки можно было встретить лишь в ТЦ «Мандарин-Плаза» и «Глобус». «Такая цена аренды не всегда обоснована. Дефицит наблюдается из-за очень низких темпов ввода торговых центров в эксплуатацию», — считает Вадим Непоседов, генеральный директор Украинской торговой гильдии.

В то же время, по словам Татьяны Честнейшей, директора департамента управления активами компании «XXI Век», в некоторых столичных торговых центрах арендные ставки остались на уровне прошлого года. Главная причина — отсутствие значительного спроса на эти площади. Собственники вынуждены прилагать немалые усилия по удержанию арендаторов и уменьшению ротации. Например, уровень цен аренды в ТРЦ «Ритм» зафиксировался на показателях 2007 года — $25–40 за кв. м в месяц. Стоит отметить, что повышение арендных ставок не привело к появлению свободных помещений: уровень вакантности в ТЦ столицы по-прежнему не превышает 2–3%.

Альтернатива для мелких

Если в 2006 году дефицит площадей вынуждал торговые компании арендовать квадраты даже в не очень удачных центрах, то сейчас ситуация меняется. Все чаще в торговых центрах спальных районов можно встретить пустующие площади или постоянную смену арендаторов. Небольшим компаниям не по карману даже сравнительно низкие арендные ставки: покупатели туда заходят не очень часто. А размещаться в успешных объектах дорого, к тому же большую часть площадей занимают якорные арендаторы (супермаркеты, крупные одежные и обувные бренды). Соответственно, небольшим фирмам там практически не остается места для расширения своей деятельности. Потому мелкие торговцы предпочитают альтернативные форматы продажи своих товаров: торговля на рынках, передвижная торговля, участие в различных выставках-ярмарках промышленных товаров.

Стоимость аренды одного торгового места, к примеру, на Троещинском вещевом рынке в нынешнем году, по утверждению администрации рынка, не увеличилась и составляет от 900 до 2,5 тыс. грн в месяц. Не изменилась сумма ежемесячной аренды и на вещевом рынке «Петровка». По словам Андрея Писня, директора ООО «Рынок «Петровка», аренда одного торгового места (закрывающиеся контейнеры) обходится предпринимателям от 600 до 850 грн в месяц. А стоимость более комфортных мест — отапливающихся магазинчиков — составляет $90–100 за кв. м. «В нынешнем году мы планируем оборудовать бутиковую зону и на дальних рядах рынка. Комфортные магазинчики с отоплением очень востребованы арендаторами. Вероятно, в новых торговых точках поднимем арендную плату на 5%», — рассказывает г-н Писня.

По словам предпринимателей, все неудобства торговли на рынках полностью компенсируются большим потоком покупателей, благодаря которому продажи идут бойко круглый год в любой день недели. Частный предприниматель Алла Черная наслышана о проблемах арендаторов в дорогих торговых центрах: «Пару лет назад я задумывалась об открытии еще одной точки в торговом центре на Троещине. Самые проходные места на первом этаже комплекса показались мне тогда слишком дорогими. А арендовать площадь на втором этаже, куда поднимались только самые любопытные покупатели, не имело смысла. У моей подруги есть магазинчик в торговом комплексе на Крещатике. Несколько месяцев в году выручка магазина едва покрывает аренду, налоги и зарплату продавцам. В летние месяцы основной доход подруге обеспечивает относительно скромная точка на рынке». Один из продавцов Владимирского вещевого рынка рассказал нам, что весь ввозимый в Украину товар он делит на две неравные части. Одну размещает для продажи по «центровым» ценам на небольшой торговой площади в центральном торговом центре. Другой успешно торгует на рынке. При этом товар в обеих точках отличается только ценой. Первая точка создает вещам имидж, а вторая обеспечивает оборот. Покупатели в Киеве давно усвоили, что определяться с модными тенденциями нужно в теплых и уютных магазинах, а покупать тот же товар, но по более разумным ценам следует на рынках.

По данным Украинской Торговой Гильдии, сейчас в Киеве ведется строительство 15 торговых центров общей площадью около 500 тыс. кв. м. В нынешнем году планируется открытие 8–9 проектов,торговая площадь которых составит 120–130 тыс. /кв. м. Однако специалисты утверждают, что стабилизации и тем более снижения арендных ставок ожидать не стоит. В большинстве новых торгово-развлекательных комплексов заявленная стоимость аренды колеблется в диапазоне $150–200 кв. м. Если владельцы не пересмотрят этот показатель, вероятнее всего, большинство предпринимателей предпочтет оставаться на рынках, где аренда в 4–5 раз ниже, чем в ТЦ. По мнению владельцев нескольких небольших рынков, пожелавших остаться инкогнито, если в новых торговых сооружениях останутся незаполненные места, власти могут неожиданно активизировать борьбу с рынками. Тогда у предпринимателей не останется выбора.